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倪鹏飞:2019年是房地产运行状态最好的一年

网络 2020-04-10

南都讯“2019年是近年来房地产运行状态最好的一年。”1月17日,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在“国是论坛:中国经济形势分析会”上表示,2019年中国房地产业基本实现“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标,初步进入稳定健康发展的状态。

倪鹏飞认为,房价向上因素始终存在,未来调控政策不会动摇。他提醒,2020年还要防止出现房价空间上过度分化、房企资金链断裂等问题。

2019年基本实现调控目标

2019年房地产基本形势如何?倪鹏飞认为,可以用三句话来总结:初步进入稳定健康发展状态;基本实现“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标;空间上发生再度分化。

虽然目前没有完整的全国房价的预算,但通过“房地产销售额除以销售面积”粗略计算,可以得出2019年新房房价达到每平米9310元左右、较2018年上涨6.6%的结论。倪鹏飞指出,房价6.6%的涨幅,处在经济总量增长6.1%、全国人均可支配收入增长8.9%、城镇居民人均可支配收入增长7.9%这几组数据的范围之间,是比较合理的。

2019年,商品房销售面积约17.2亿平方米,比上年下降0.1%。倪鹏飞认为,基于销售面积已经处于非常高的水平,销售面积小幅下降也是合理的表现。不过,倪鹏飞指出,期房的待售面积增加t是很快,2016年涨幅曾达到最高值3.1%,经过小幅下降后,2019年1至10月又达到了3.0%。“这实际上也是一个隐忧。”倪鹏飞说。

2017年和2018年,房价空间分化出现“热门地区变冷、冷门地区变热”的现象,因此总体上房价有所收敛。倪鹏飞观察到,2019年房价再次出现分化,“热的地方开始热,冷的地方又开始冷,这是一个正常的分化。”倪鹏飞说。

值得关注的是,近年来出现担心房地产投资下降的声音。不过,倪鹏飞注意到,实际上近年来房地产投资并没有下降,2019年房地产开发投资比上年增长9.9%。“我感觉它不是线性下降,而是台阶性下降,从20%下降到10%左右。”倪鹏飞预测到,2020年,房地产开发投资也不会下降。

房价向上因素始终存在

“在没有重大政策转向和意外事件冲击的状态下,房地产市场不会有剧烈波动。”倪鹏飞认为,2020年房地产市场会继续保持降温态势。

“虽然棚改结束了,但是旧城改造、旧房改造、老区改造又开始了,所以总体上还是存在投资持续增长的动力。”倪鹏飞预测,2020年商品房价格增幅在5%到8%之间,销售面积增幅在-1%到-2%之间,房地产开发投资增幅在7%到10%之间。

倪鹏飞强调,2020年房地产调控不会有所动摇,因为房价向上的因素始终存在。这个判断主要基于三个方面:一是城市化进程还没结束,二是存在新市民刚需、改善性需求、从职需求等三个方面的刚需,三是炒房机制虽有改变但未完全撤除。

值得关注的是,三四线城市房价在2018年过热之后,2019年遇冷。倪鹏飞认为,从经济的基本面来看,棚改政策、城市群规划出台等都会影响到房地产空间分化,这与人口产业的变化是相关的。不过,他同时指出要防止过度分化。

倪鹏飞提醒到,2020年房地产业发展还存在一些风险,需要加以防范。一是目前的稳定是在强烈调控下实现的,如果一些区域掉以轻心,可能会使该区域房地产市场超出合理区间。二是房地产企业面临很大压力,2019年已有一些企业发生资金链断裂的情况,2020年如果持续收紧,要注意可能会出现的更多的破产、倒闭、资金链断裂的情况。三是出现的资源在空间上错配的问题,不仅在城市之间。甚至同一个城市里也出现供需错配的现象,这可能会带来一些市场上的风险。

采写:南都记者 马嘉璐 发自北京

编辑:黄燕



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