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“新租赁”快打慢,蛋壳公寓成功登陆美股

网络 2020-02-21

1月17日,随着纽交所的上市钟声响起,蛋壳公寓将成为2020年内首家上市的中概股。

据悉,蛋壳公寓每股发行价为13.5美元,基础发行规模960万股ADS,每股ADS代表10股A类普通股。募集资金用于三个方面:进一步拓展业务规模、加强技术方面实力并进一步发挥蛋壳大脑的效用及一般性营运资金用途。

在2015年创立的蛋壳公寓,生于长租公寓风口“盛世”,挺过了行业洗牌的“哀鸿遍野”,仅仅用了5年就获得了纽交所的入门券。蛋壳公寓创始人高靖曾经说过,“在进入公众视野之前,我们在努力从泥土往下钻。”从目前情况来看,蛋壳公寓的以快打慢策略经受住了市场考验。

在高速发展的5年里,蛋壳公寓走过了一段什么样的旅程?未来,蛋壳公寓这艘长租公寓“大船”又会如何在资本市场上保持快速、稳定的航行?

“新租赁”模式的科技DNA

蛋壳公寓对自己的定位非常清晰——一家以科技驱动为核心,致力于提供高品质租住生活的共享居住空间平台。

据了解,蛋壳公寓没有实体店面,其践行的是“新租赁”模式,其核心特点体现为集中化、标准化、在线化。蛋壳公寓在包括进入新市场、大数据规划、收房、装修、租房等过程均由科技赋能,覆盖业务全流程。

从产品来看,蛋壳公寓包括白领分散式公寓和蓝领集中式公寓,涵盖了目前长租公寓的主要运营模式。

艾媒咨询发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》指出,集中式长租公寓具有规模化,成本低,管理容易的特点,但灵活度不高。分散式长租公寓地段好,交通便利,周围商业配套完善但成本也会更高。

早在2016年,华泰证券研报就指出,中国长租公寓低租金回报率、短租期、低续约率以及高资金成本,使得整个长租公寓行业货币化率不高。随后,行业面临的大洗牌,也似乎印证了这种说法。

为了规避风险,蛋壳公寓从成立之初,就利用大数据系统构建了商业智能中心体系。BI(Business Intelligence商业智能)负责房屋资产的定价和风控,可根据房子的区域、整套、单间三个层次,以及楼层、房况等30多个维度的数据节点,建立估价模型。利用估价模型,蛋壳公寓可快速对收租房价格进行前置性的风险控制。

此外,为了提高施工效率,蛋壳公寓也构建了完善的供应链。标准化设计和网络协同,贯穿装修、装配、物流、仓储、房屋质量管控全过程,可以支撑全国数万个工地同时施工,提高效率,节省成本,保证环保。

值得一提的是,2019年,蛋壳公寓还宣布正式推出自主研发的“智能新风系统”。据了解,“智能新风系统”为国内长租公寓行业首创,蛋壳公寓逐步为具备条件的房源安装新风设备。针对需求端,蛋壳公寓还开发了线上找房系统,租客可根据自身需求快速锁定适合自己的房源。让房源与租客进行快速匹配,并通过线上化租房流程,来提升出租效率,均有助于缩短房源空置期,加速房源在市场上的快速流动。

5年,13城,超43万间房

根据招股书显示,截至 2019 年 11月 30 日,蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆 13 地市场,共运营 43.27万间房间,与2015年末的2,434 间(且仅位于北京)增长了178 倍。2015 年底至 2018 年底,房间数三年年复合增长率达 360%,增速在业内居冠。

此外,2019年1月,蛋壳公寓还以2亿美元(包含现金和债务)全资战略收购长租公寓运营商爱上租,后者业务遍布北京、上海、广州、深圳、杭州等全国10个一线及新一线城市。公开资料显示,蛋壳公寓和爱上租在分散式长租公寓排名靠前,该宗交易也被视为业内最大的一桩收购案。

随着房间数稳定上涨,蛋壳公寓的营业收入也实现了较大的增长。蛋壳公寓招股书显示,2019年前10个月的总营收为57.13亿元人民币,较2018年前10个月19.92亿元增长187%。而从全年业绩来看,蛋壳公寓2018年营业收入达到26.75亿元,较2017年的6.57亿元同比增长了307.3%。

根据蛋壳公寓招股书,其在今年前9个月净亏损为25.16亿元人民币,非通用准则下(Non-GAAP)调整后净亏损24.54亿元人民币,调整后EBITDA为负的14.61亿元人民币。公司整体尚未盈利主要是由于其过去两年持续高增长,大量的资源投入到新城市及新公寓的开发过程中。

把目光放到公寓开发成本上,蛋壳公寓招股书显示,其单间装修成本从2017年平均的12646元/间,下降到2019年前9个月的平均10404元/间,投入回本周期为12到20个月。

从蛋壳公寓招股书来看,大部分的业主的租约时长可以覆盖前期投入成本,为后续盈利打下基础。

据悉,蛋壳公寓与房东的租约为4-6年,租约较长,且截止2019年上半年,蛋壳公寓房东续签率达80%,有助确保其前期投入的效果。而租约方面,合同期限通常为1年。这也保持行业最高的入住率及续租率——分别为89%及51%(截止2019年上半年数据)。

此外,蛋壳公寓也强控经营费用,提升内部经营效率。招股书显示,蛋壳公寓2019年前9个月经营费用率为26.7%,相比较2018年呈现下降趋势。

此外,蛋壳公寓保持良好的流动性。截止2019年9月30日,其账面现金及现金等价物为23亿元。

跑赢行业洗牌周期

蛋壳公寓的上市,在外界掀起了一番热烈讨论。

实际上,长租公寓近几年来一直陷入了质量、盈利能力等的争议,将来了阵痛期。

2019年,资金对长租公寓融资更显理性。在行业分化的背景下,资金向头部进一步集中。时代财经翻阅了蛋壳公寓招股书及公开资料发现,这一年里,蛋壳公寓分别完成了5亿美元的C轮融资及1.9亿美元的D轮融资。

此前,蛋壳公寓获得多轮高额融资。2015年,蛋壳公寓分别获得了数百万人民币的天使投资及数千万人民币A轮融资。2017年,蛋壳公寓获得超亿元人民币的A+轮融资,次年分别获得1亿美元B轮融资、7000万美元B+轮融资。

蛋壳公寓的融资方不乏知名股东的身影。其中,老虎环球基金(Tiger Global)、蚂蚁金服在C轮融资中联合领投。蚂蚁金服作为战略投资方,与蛋壳公寓签署战略合作框架协议,探索在支付、金融服务、获客等方面的深度合作,持股7.8%。老虎环球基金是蛋壳公寓最大的机构投资人,拥有20%的股份。

此外,D轮融资则由华人文化产业投资基金和春华资本投资。目前,蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖持股14.2%,天使投资人兼董事长沈博阳持股6.3%。

多轮融资推高了蛋壳公寓的估值。2019年5月,胡润研究院发布的《2019一季度胡润大中华区独角兽指数》中,估值达到100亿元的蛋壳公寓是2019一季度胡润大中华区21家新上榜独角兽企业,其也是唯一上榜的房产服务企业。而据业内统计,在C轮融资后,蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

这样的估值,也反映了股东对长租公寓行业增长空间的看好。政策面上,在2019年12月,中央经济工作会议再提“房住不炒”,大力发展租赁住房;全国住房和城乡建设工作会议强调,要着力培育和发展租赁住房,并进一步培育机构化、规模化租赁企业。

市场需求上,艾媒咨询发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》预计,2022年中国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平方米,而中国房屋租赁市场租赁人口预计2022年将达到2.4亿人。这将为长租公寓持续发展带来利好。



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