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开年不利6亿融资被终止 鑫苑系遭股债双击

网络 2020-02-21

时代周报记者:王宏

年初以来,房企纷纷开启融资行情,无论是发行美元债、公司债或是资产证券化项目,均积极融资“补充弹药”。

但鑫苑置业(NYSE:XIN)的ABS项目融资却成为其中少有的失败案例。

据上交所信息披露,1月16日,鑫苑置业购房尾款ABS项目被“终止”。该产品拟发行金额为6亿元,发行人为鑫苑(中国)置业有限公司,承销商为首誉光控资产管理有限公司。

鑫苑置业ABS融资项目被终止或与其高杠杆运行有关。

2019年11月,惠誉评级在报告中表示,由于鑫苑置业杠杆率在2019年上半年飙升至61%,并将维持在50%以上的高位,因此将其评级下调。此前标普也将其评级下调。

Wind数据显示,到2019年三季末,鑫苑置业的资产负债率高达90.01%,超过了房企资产负债率80%的安全线。

1月17日,财经评论员严跃进向时代周报记者表示,评级下调说明企业经营风险被评级机构意识到。总体上看,投资者会对企业经营状况产生担忧,相关金融机构也会更加保守,后续或会收紧融资。

“评级本身也是发债考虑的一个重要内容。如果负债的数据过高,发债会有阻力,相关的融资计划也会落空。”严跃进同时表示。

除6亿融资计划落空外,鑫苑系旗下另一家上市公司,鑫苑服务(01895.HK)市场表现同样不利。

2019年10月11日,拆分自鑫苑置业的物业公司鑫苑服务在港股上市。但截至1月17日收盘,鑫苑服务的股价较最高价已跌去61.67%。

时代周报记者在1月17日联系了鑫苑集团品牌部相关人员,就ABS终止原因及公司后续融资安排询问,对方表示相关情况还在了解中。

负债率超过安全线

鑫苑置业成立于1997年,2007年在美国纽约证券交易所上市,是中国房地产行业第一家在美国上市的房企。

鑫苑置业最早从河南起家,2005年开始走向全国,目前主要物业项目集中在二三线城市。

据悉,此前深耕河南之时,鑫苑置业曾与建业地产、盛润置业以及正商地产并称为河南四大龙头房企。

但自从走向全国后,鑫苑置业在规模上却未能实现跨越式发展。如今建业地产销售额已突破千亿大关,但鑫苑置业却至今未突破两百亿。

从营业收入也可以看出,鑫苑置业属于一家中小型房企。

2019年上半年内,鑫苑置业总营业收入为38.04亿元,其中房地产销售收入为35.44亿元,占比达到90.17%。

2019年11月4日,惠誉评级发布报告称,将鑫苑置业的违约评级展望从稳定调整为负面,并确认该公司评级为“B”。惠誉评级认为,鑫苑置业的杠杆率已经从2016年的45%上升至2018年上半年的58%。此外,鑫苑置业的利润率还低于与之规模相似、评级处于“B”区间的同业公司。

2019年10月18日,标普全球评级也将鑫苑置业旗下的子公司鑫苑地产评级下调至负面,原因是该公司2019年到期的短期债务较大,预计其12个月内公司财务流动性将会下降。

时代周报记者通过鑫苑置业2019年半年报了解到,截至2019年6月30日末,该公司应付账款为63.17亿元,一年内到期的非流动负债为34.76亿元,长期借款达到115.09亿元,应付债券为45.22亿元。

鑫苑置业的流动性也不容乐观。

自2013年以来,鑫苑置业经营活动现金长期处于净流出的状态,2017年短暂回正后继续净流出。截至2019年三季末,该公司经营活动现金净流出19.95亿元,主要由于销售回款减少。

另据wind数据显示,截至2019年三季末,鑫苑置业资产负债率已攀升至90.01%,超过了行业80%的安全警戒线。

此外,鑫苑置业旗下9家子公司的股权被全部质押融资,另有2家子公司部分股权被质押融资。

鑫苑服务股价腰斩

控制着鑫苑置业的掌门人是山西人张勇。

2019年10月,张勇将另一家拆分自鑫苑置业的物业服务公司鑫苑服务成功送入港交所。

自2018年下半年以来,房企拆分物业公司上市成为潮流。据不完全统计,已有包括中国奥园、保利地产、时代中国以及宝龙地产在内的十多家房地产企业拆分自身物业公司赴港上市。

作为房企业务多元化的重要赛道,房企拆分出的物业公司受投资者青睐。在2019年底上市的保利物业,上市时融资额高达46.8亿元,目前总市值已经达到311亿元。

多家上市的物业公司股价也一路飘红。

但鑫苑服务上市后业绩表现却不佳,截至目前其股价较最高价已蒸发61.67%,总市值为8.05亿港元。

招股书显示,截至2019年3月31日,鑫苑服务的在管总建筑面积为1580万平方米,其中由鑫苑置业集团开发的物业建筑面积达1173.8万平方米,占总在管建筑面积的74.29%,而来自第三方开发商的物业面积为406.2万平方米。

鑫苑服务存在着依赖鑫苑置业的问题。2016年至2018年内,鑫苑服务的在管总建筑面积中,来自母公司的贡献占比分别为85.49%、82.23%、74.63%。虽然占比有所降低,但鑫苑置业对鑫苑服务仍起着至关重要的作用。

但鑫苑置业目前物业开发规模并不算大。2018年鑫苑置业的土储规模约为570万平方米。较行业龙头动辄一亿平方米以上的土地储备,鑫苑置业的土储规模也制约了其未来的发展。

惠誉评级在此前的报告中也指出,去杠杆的速度将取决于管理层的拿地纪律和客户流失率的改善。除了高杠杆率外,合同销售额较小也限制了其评级。

随着房地产开发的增速下滑,土地资源越来越稀缺,土地价格日益提升,参与土地市场公开竞拍的成本和难度也越来越大。由于土储规模有限,对鑫苑置业存在着依赖的鑫苑服务发展空间也受到了限制。



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